Immobilienbewertung - objektiv und kompetent
Wer in Konstanz und Umgebung eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, benötigt eine Immobilienbewertung. Diese ist die Basis für den Preis, über den verhandelt werden kann. Der Immobilienwert lässt sich mit drei verschiedenen Verfahren (Verkehrswert, Sachwert oder Ertragswert) und durch drei unterschiedliche Instanzen ermitteln.
Letztere sind die eigene Immobilienbewertung mit einem Online-Tool, die kostenlose Einschätzung durch einen unserer Makler und das kostenpflichtige Gutachten.
Zweck der Immobilienbewertung
Als Makler gehen wir natürlich davon aus, dass Sie den Immobilienwert für den Verkauf oder Kauf von Haus und Grundstück (oder einer Eigentumswohnung) ermitteln möchten, weshalb Sie bei einer entsprechenden Beauftragung auf unsere kostenlose Expertise vertrauen dürfen. Doch es gibt auch andere Anlässe. Manche Besitzer möchten einfach sehr schnell den ungefähren Wert ihres Anwesens erfahren und nutzen dafür ein kostenloses (oder nur sehr gering kostenpflichtiges) Online-Tool.
Dieses kann für diesen Zweck ausreichen (siehe weiter unten). Für Kaufinteressenten ist es weniger geeignet, dazu wissen Sie meistens zu wenig über das begehrte Objekt. In anderen Fällen benötigen Sie einen gerichtsfestes Gutachten. Sie sollten dann einen Sachverständigen beauftragen, auch wenn Kosten in niedrigen vierstelligen Bereich anfallen. Warum ist die Wertermittlung so wichtig?
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss natürlich ihren Marktwert kennen. Ohne diesen gibt es keine vernünftige Basis für Preisverhandlungen. Auch für eine Beleihung, im Falle einer Scheidung, bei der Aufteilung des Erbes und bei Steuerforderungen des Finanzamtes ist eine Marktwerteinschätzung erforderlich. Bei Scheidungen etwa geht es darum, wer wen wie hoch auszahlen muss oder wie der Erlös im Verkaufsfall aufgeteilt wird. Da in so einem Fall oft Streit vorprogrammiert ist, sollten Sie den Immobilienwert sehr genau kennen.
Viele Besitzer – darunter sich trennende Paare – beauftragen in so einem Fall einen teuren Gutachter, weil der Streit in der Luft liegt. Allerdings muss das nicht immer zwingend sein. Falls Sie sich scheiden lassen möchten und absehbar ist, dass keiner der Partner den anderen auszahlen kann, werden Sie die Immobilie verkaufen. Sollten Sie uns mit dem Verkauf beauftragen, nehmen wir für Sie selbstverständlich die kostenlose Immobilienbewertung vor. Es geht in diesem Fall um den Verkehrswert, der tatsächlich am Markt zu erzielen ist.
Wenn wir Ihr Haus und Grundstück verkauft haben, gibt es ein handfestes Ergebnis. Die Immobilienbewertung im Vorfeld dient eigentlich nur dazu, Ihnen einen Anhaltspunkt zum möglichen Erlös zu liefern. Wenn Sie gemeinsam glauben, dass Sie sich über den Immobilienwert nicht streiten werden, müssen Sie zu diesem Zweck kein teures Gutachten in Auftrag geben. Sprechen Sie uns einfach an!
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Marktwerteinschätzung vs. Gutachten
Wir als Makler ermitteln den Marktwert einer Immobilie. Ein anderer Begriff hierfür ist „Verkehrswert“. Dieser Begriff ist juristisch handfest definiert: Es handelt sich um denjenigen Wert, der unter normalen Marktverhältnissen gewöhnlich und gegenwärtig zu erzielen ist. Ein Gutachter orientiert sich ebenfalls wenigstens in Teilen daran und nennt seine Verkehrswerteinschätzung, doch für ihn ist ein noch wesentlicherer Wert der sogenannte Sachwert. Das ist der Wert, für den die Immobilie am selben Standort zu den aktuellen Preisen im vorgefundenen Zustand gebaut werden könnte.
Das bedeutet: Man geht davon aus, ein identisches Haus auf einem Grundstück der identischen Lage und Größe zu bauen und bringt dann den Verschleiß des realen Hauses zum Abzug. Das ist ein sehr faires Verfahren, das aber nicht zum selben Wert wie das Verkehrswertverfahren führen muss. Warum ist das so? Nun, Immobilien sind in bestimmten Lagen mal mehr und mal weniger begehrt. Niedergehende Städte lassen die Preise sinken, weil es mehr Weg- als Zuzug gibt, aufstrebende Städte lassen die Preise steigen. Das hat nichts mit den Preisen für den Hausbau zu tun.
Diese werden durch die Preise für das Material und die Handwerkerleistungen bestimmt. Die Verkehrswertentwicklung ähnelt eher der Ertragswertentwicklung. Bei Letzterer geht es darum, welchen Ertrag ein Haus bringen kann, wenn man es vermietet. Auch dieser Wert kann sich vom tatsächlichen Sachwert abkoppeln – je nachdem, wie hoch die Nachfrage nach Häusern dieser Art vonseiten der Mieter ist. Ein Gutachter allerdings ist fachlich gesehen ein Bausachverständiger.
Seine Wertermittlung orientiert sich daher überwiegend an technischen Fakten. Das ist für bestimmte Zwecke auch vollkommen in Ordnung, doch für den Verkauf oder Kauf halten wir die kostenlose Immobilienbewertung durch einen beauftragten Makler für wesentlich sinnvoller.
Wie läuft unsere Wertermittlung ab?
- Wohnfläche
- Grundstücksfläche
- genaue Lage (Adresse)
- bestimmte Ausstattungsmerkmale (unter anderem Heizungsart)
- Baujahr
- Nebengelass wie Garage und festes Gartenhaus
- Besonderheiten wie besonders hochwertige Ausstattung oder besondere Mängel/Schäden